Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje naszej firmie do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do domów, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować około 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również kolejny raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu ta strona mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by dwie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar